Am 28. September 2025 hat das Stimmvolk die Verfassungsänderung angenommen, welche eine Objektsteuer auf Zweitliegenschaften einführt. Die Revision ist mit der Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung verbunden und tritt am 1. Januar 2029 in Kraft. Der Eigenmietwert entfällt, dafür werden die Unterhaltsabzüge aufgehoben und der Schuldzinsenabzug beschränkt. Welche fiskalischen und finanziellen Konsequenzen dadurch für den öffentlichen Haushalt und die Wohneigentümer entstehen, ist bisher nicht abschliessend erforscht.

Aufgrund der Aktualität des Themas ist die Literatur beschränkt. Aus diesem Grund stützt sich die Arbeit auf die parlamentarischen Materialien zur Initiative 17.400, die Gesetzestexte des DBG und StHG sowie die Publikationen der ESTV. Zur Ergänzung wurden einschlägige Fachbeiträge aus dem Steuerrecht herangezogen. Das geltende Recht wird dem neuen System gegenübergestellt und die möglichen Auswirkungen werden anhand von Zinsszenarien, der Verteilungsanalyse der ESTV, einer empirischen Befragung und fünf eigenen Fallbeispielen ausgewertet.

Die Auswirkungen der Reform hängen vom Hypothekarzinsniveau ab. Beim derzeitigen Tiefzinsumfeld entstehen jährlich gesamtstaatliche Mindereinnahmen von rund 1,95 Milliarden Franken, wobei die Kantone und Gemeinden stärker betroffen sind als der Bund. Das angestrebte Ziel der Haushaltsneutralität wird erst bei einem Zinsniveau von etwa 3 % erreicht. Spiegelbildlich dazu gehen 82 % der Wohneigentümer als Gewinner der Reform hervor, denn ihr steuerbares Einkommen reduziert sich. Bei einem Zinsumfeld von ca. 5 % kippt das Bild, und die Mehrheit der Eigentümer verliert durch den Systemwechsel. Am meisten profitieren ältere und gering verschuldete Haushalte, während junge und hoch belehnte Eigentümer sowie die oberste Vermögensschicht schlechter gestellt werden. Letztere vor allem wegen der neuen Schuldzinsenregelung. Der zeitlich befristete Ersterwerberabzug vermag künftigen Wohneigentümern zwar zu helfen, jedoch nur begrenzt. Seitens der Wohneigentümer ist mit Verhaltensanpassungen wie schnelleren Amortisationen, Vermögensumschichtungen und vorgezogenen Sanierungen zu rechnen. Die Arbeit bietet eine belastbare Einschätzung der Reform und benennt offene Auslegungsfragen.