Zwei Privatpersonen halten eine vermietete Liegenschaft im Privatvermögen und wollen sie auf eine Kapitalgesellschaft übertragen, an der sie beteiligt sind. In der Beratungspraxis der ZOLG Immobilien AG stellt sich diese Frage regelmässig. Begründet wird sie meist mit drei Argumenten: dem tieferen Gewinnsteuersatz, der Möglichkeit zur Thesaurierung und einem angeblich steuerfreien Ausstieg über den Verkauf der Beteiligungsrechte. Ob diese Argumente tragen, hängt vom Kanton ab, und die Kantone folgen bei der Grundstückgewinnsteuer zwei unterschiedlichen Systemen.

Die Arbeit geht rechtsdogmatisch und rechtsvergleichend vor. Ein einheitlicher Modellsachverhalt mit einer vermieteten Renditeliegenschaft wird für vier Kantone durchgerechnet: Basel-Stadt und Bern als monistische, Aargau und Solothurn als dualistische Kantone. Untersucht werden drei Phasen, die Einbringung in die Struktur, das Halten und der Exit. Betrachtet wird dabei die Ebene der Gesellschaft ebenso wie jene der Aktionäre. Grundlage sind Gesetz, Lehre, Rechtsprechung und die publizierte Praxis der kantonalen Steuerverwaltungen, Rechtsstand 31. Juli 2026.

Die Überführung ist in keinem der vier Kantone steuerneutral. Sie gilt als entgeltliche Veräusserung und löst die Grundstückgewinnsteuer aus, dazu je nach Kanton die Handänderungssteuer, die den grössten Teil der einmaligen Kosten ausmacht. Die Unterschiede zwischen den Kantonen sind beträchtlich.Der wichtigste Befund betrifft den Ausstieg. Der Verkauf einer Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft gilt als wirtschaftliche Handänderung und löst die Grundstückgewinnsteuer in allen vier Kantonen aus, auch in den dualistischen. Einen steuerfreien Exit über den Anteilsverkauf gibt es damit nicht. Der Systemunterschied wirkt feiner: im Grundstückgewinnsteuersatz und in der Vermeidung einer Doppelbelastung beim späteren Verkauf der Liegenschaft.Für die Auftraggeberschaft entsteht daraus eine Entscheidungsgrundlage für die Beratung. Sie zeigt, welche Kosten in welcher Phase anfallen, welche Gestaltungsfehler teuer werden und unter welchen Bedingungen sich die Struktur trägt: bei langfristiger Haltung mit Thesaurierung und hoher persönlicher Progression, nicht bei kurzer Haltedauer oder geplantem Verkauf.