Der Schweizer Hypothekarmarkt wird weiterhin klar von Banken dominiert. Gleichzeitig treten Pensionskassen und Versicherungen als alternative Kreditgeber auf. Seit Januar 2025 gelten für Banken die finalen Basel-III-Regelungen mit stärker risikosensitiven Eigenmittelanforderungen. Dadurch verändern sich die Kosten einzelner Finanzierungen. Untersucht wird, ob Nichtbanken daraus Wettbewerbsvorteile erzielen und wie sich dies auf Preisgestaltung und Kreditvergabe auswirkt.

Die Untersuchung kombiniert eine Literatur- und Marktanalyse mit vier qualitativen Experteninterviews. Befragt wurden Fachpersonen aus dem Bankensektor, einer Hypothekenplattform, dem Pensionskassenumfeld und der Versicherungsbranche. Analysiert wurden die Geschäftsmodelle, regulatorischen Rahmenbedingungen, Preislogiken und Kreditvergabestrategien von Banken und Nichtbanken sowie die daraus entstehenden Auswirkungen auf den Wettbewerb.

Die Ergebnisse zeigen, dass Basel III den Wettbewerb nicht flächendeckend, sondern je nach Finanzierungssegment verändert. Bei selbstbewohntem Wohneigentum mit solider Belehnung bleiben Banken aufgrund vergleichsweise tiefer Risikogewichte sehr wettbewerbsfähig. Höher belehnte Wohnrenditeliegenschaften sowie Bau- und Projektfinanzierungen werden für Banken dagegen regulatorisch kapitalintensiver. Dadurch entstehen theoretische Chancen für Nichtbanken. Pensionskassen und Versicherungen nutzen diese jedoch nur begrenzt, da sie überwiegend risikoarme und standardisierte Finanzierungen bevorzugen. Besonders bei langen Laufzeiten können Nichtbanken attraktive Konditionen bieten. Banken behalten hingegen bei komplexen Finanzierungsvorhaben eine zentrale Marktstellung. Für Kreditnehmende zeigt sich deshalb, dass nicht eine Anbietergruppe grundsätzlich überlegen ist. Ein Vergleich verschiedener Anbieter bleibt entscheidend. Für die Auftraggeberschaft liefert die Arbeit eine differenzierte Einordnung der Wettbewerbspositionen und zeigt, in welchen Marktsegmenten sich durch Basel III Veränderungen ergeben.