Wie viele Kirchgemeinden im Aargau ist auch die Reformierte Kirchgemeinde Windisch vom Mitgliederschwund betroffen: Zwischen 2018 und 2025 sank der Bestand von 3'208 auf 2'536 Personen, was langfristig tiefere Kirchensteuereinnahmen erwarten lässt. Bei einem Eigenkapitaldeckungsgrad unter 1% ist der finanzielle Puffer gering. Um die kirchlichen Leistungen unabhängiger von den Steuereinnahmen zu sichern und einen Leistungsabbau zu vermeiden, prüft die Kirchgemeinde Immobilienerträge als alternative Einnahmequelle auf den Grundstücken «Rothübel» und «Soorematt».

Für «Rothübel» wurde wegen der stark variierenden Zahlungsströme während Bau- und Vermietungsphase die Discounted-Cashflow-Methode verwendet, diskontiert mit den gewichteten Kapitalkosten (WACC). Sensitivitätsanalyse und Worst-Case-Szenario zeigen das Risikoprofil. Für das vermietete Grundstück «Soorematt» kam die Ertragswertmethode zum Einsatz; verglichen wurden die Varianten Verkauf, Projektentwicklung und Status quo. Mangels eigener Machbarkeitsstudie wurden Mieterträge und Kosten analog zu «Rothübel» hergeleitet – eine ausgewiesene methodische Einschränkung.

Für «Rothübel» fällt der Kapitalwert leicht positiv aus, die Rendite (IRR) übersteigt die Kapitalkosten (WACC) jedoch nur knapp. Der Grossteil der positiven Cashflows entfällt auf den Terminal Value, was die Ergebnisqualität stark von der langfristigen Werthaltigkeit abhängig macht. Im Worst-Case-Szenario resultiert ein negativer Kapitalwert. Das Projekt wird in dieser Form nicht empfohlen; eine Erweiterung aufs benachbarte Kirchengrundstück soll geprüft werden.«Soorematt» zeigt Potenzial: Die Projektentwicklung würde den höchsten Ertragswert erzielen, die Kosten sind jedoch mangels Machbarkeitsstudie nicht quantifizierbar. Ein Verkauf brächte einen Einmalerlös mit geringer langfristiger Wirkung. Der Status quo sichert laufende, aber tiefere Erträge und lässt das bauliche Potenzial ungenutzt. Die Projektentwicklung bietet den grössten Nutzen. «Rothübel» ist kritisch zu beurteilen, «Soorematt» bietet Potenzial, das einer sorgfältigen Prüfung bedarf.