Am 28. November 2021 nahm die Stimmbevölkerung des Kantons Basel-Stadt die Initiative «JA zum ECHTEN Wohnschutz!» an, um den bestehenden Wohnraum und die Mieterschaft vor überflüssigen Immobiliensanierungen zu Zwecken der Renditesteigerung zu schützen. Der Kanton Genf führte eine entsprechende staatliche Regulierung (LDTR) im Jahr 1996 ein. Obwohl in den Vereinigten Staaten und in Europa eine grosse Anzahl an empirischer Literatur identifiziert werden konnte, existieren keine akademischen Publikationen, die diesen Zusammenhang für die Schweiz oder für die Kantone quantitativ untersuchen.

Um den Einfluss von Mietregulierungen auf das Wohnangebot in Basel-Stadt und Genf zu untersuchen wurde im theoretischen Teil der aktuelle Forschungsstand zusammengefasst. Als Basis für die empirische Analyse wurden insgesamt 28 Zeitreihendatensätze harmonisiert und für die Zeitperiode von 1989-2022 mittels einer linearen Mehrfachregression untersucht. Die Anwendung einer Methode der statistischen Inferenz zur Erklärung der Baubewilligungen und -investitionen in den Kantonen Basel-Stadt und Genf stellt der erste bekannte Versuch in der Empirie dar.

Die empirischen Modelle konnten die theoretisch hergeleiteten Erklärungsansätze nur zu einem geringen Teil bestätigen. Einzelne Befunde wie der Effekt der Wohnbevölkerung, der Verkaufspreise von 4-Zimmer-Wohnungen und der Marktzinsen auf die Anzahl der Baubewilligungen in Basel-Stadt widersprechen der ökonomischen Theorie. Im Modell für den Kanton Genf hingegen, suggeriert die hohe statistische Signifikanz der geschätzten Parameter, dass die kantonalen Mietregulierungen einen grossen negativen Einfluss auf die Bauinvestitionen in das Wohnwesen haben. Es gibt verschiedene Hintergründe, wieso in drei der vier Modelle kein statistisch signifikanter Einfluss der kantonalen Mietregulierungen auf die Baubewilligungen und -investitionen gefunden werden konnte. Einerseits lässt sich dies mit der sehr heterogenen Ausgestaltung von Mietregulierungen und andererseits mit der moderaten Datenlage erklären. Im Falle des Kantons Genf, der eine entsprechende Mietregulierung im Jahr 1996 einführte, haben die staatlichen Eingriffe zu einem signifikanten Rückgang der Bauinvestitionen um 29.287% geführt. Der staatliche Markteingriff hat somit die Funktionsfähigkeit des Marktes negativ beeinträchtigt.